Zarządca,Wspólnota mieszkaniowa, Bank. Współpraca w praktyce.

Opis

Zarządca – wspólnota mieszkaniowa – bankWspółpraca w praktyceZarządca nieruchomości, wspólnota mieszkaniowa I bank to trzy podmioty połączone wspólnym biznesem, powiązane również prawnie poprzez umowy oraz funkcjonalnie przez podział zadań i odpowiedzialności.

Można sobie wyobrazić wspólnoty, które dzięki własnemu aktywnemu i profesjonalnemu zarządowi osobowemu administrują budynkiem, ale gospodarka finansowa oparta na całkowicie gotówkowym obrocie gospodarczym z wykluczeniem banku jest niezwykle trudna. Samodzielne prowadzenie przez wspólnotę ewidencji przychodów i kosztów oraz rozliczeń z członkami wspólnoty – bez korzystania z profesjonalnej obsługi księgowej – również wydaje się skrajnie trudne. Jeśli wspólnota jest w stanie zbierać zaliczki i dokonywać płatności za dostawę mediów, sprzątanie czy odbiór śmieci w formie gotówkowej, to wcześniej czy później powstanie potrzeba ulokowania zgromadzonej nadwyżki środków i wówczas pojawi się bank. Zatrudnienie przez wspólnotę sprzątaczki skutkuje koniecznością odprowadzenia składek na ubezpieczenie i zaliczek podatku. Owszem, istnieje rozwiązanie niewymagające zakładania konta bankowego, czyli wpłata składek ubezpieczeniowych oraz zobowiązań podatkowych w placówkach Poczty Polskiej. Jednak koszt każdej wpłaty wynosi 12 zł przy kwocie nieprzekraczającej 1,2 tys. zł (cennik z początku 2020 roku), co jest stawką zaporową, jeśli się ją porówna z możliwością wykonywania darmowych przelewów elektronicznych w większości banków oferujących rachunki dla wspólnot mieszkaniowych.

Czy członkowie wspólnoty mogą kontrolować wydatki realizowane w formie gotówkowej? Tak, choć będzie to bardzo trudne organizacyjnie oraz prawnie, gdyż obrót gotówkowy przy kwotach przekraczających równowartość 15 tys. zł jest utrudniony, a szczególnie kontrolowany po przekroczeniu kwoty odpowiadającej równowartości 10 tys. euro (co wynika z obowiązku stosowania środków bezpieczeństwa finansowego opisanych w ustawie z dnia 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu).

Czy zarządca jest w stanie prowadzić rozliczenia z dostawcami usług oraz ze wspólnotą z wykorzystaniem wyłącznie rozliczeń gotówkowych? Tak, ale należy wziąć pod uwagę opisane powyżej problemy prawne oraz wysokie koszty dokonywania płatności gotówkowych i prowadzenia ewidencji przychodów i kosztów.

Czy bank jest w stanie funkcjonować bez wspólnot mieszkaniowych? Tak, część banków nie dysponuje ofertą lub technologią konieczną do obsługi rachunków wspólnot i zarządców.

Odpowiedzi na postawione powyżej pytania są, jak widać, niejednoznaczne. Zarządca, wspólnota i bank mogą funkcjonować bez siebie, ale współpraca tych trzech podmiotów może znacznie usprawnić zarządzanie i obniżyć koszty eksploatacji nieruchomości. Dobra współpraca to szansa na: sprawne zarządzanie nieruchomością, szybką i bezbłędną sprawozdawczość dla członków wspólnot, kontrolę wydatków, finansowanie inwestycji oraz bezpieczeństwo środków zgromadzonych przez wspólnotę.

Spis treści1. Wstęp / 52. Ogólne zasady gospodarki finansowej wspólnot / 72.1. Współwłasność / 82.2. Eksploatacja / 102.3. Fundusz remontowy / 142.4. Fundusze celowe / 152.5. Dobre praktyki zarządcy / 172.6. Księgowość wspólnoty / 193. Porównanie ofert banków / 253.1. Wybór banku a Prawo zamówień publicznych / 314. Reprezentacja wspólnoty / 354.1. Zarządca pełnomocnikiem procesowym / 405. Rozliczenia przez rachunek bankowy / 435.1. Informacja o saldzie na rachunku oraz o zadłużeniu wspólnoty 456. Biała lista oraz mechanizm podzielonej płatności / 477. Beneficjent rzeczywisty we wspólnocie oraz oświadczenie FATCA / 537.1. Przykładowy wzór oświadczenia o beneficjencie rzeczywistym wymaganego przez banki / 547.2. FATCA i CRS / 568. Zakładanie rachunku bankowego / 599. Bankowość elektroniczna dla zarządców i wspólnot / 659.1. Wymagania techniczne i bezpieczeństwo / 679.2. Loginy, identyfikatory i hasła / 699.3. Dodatkowe zasady bezpieczeństwa / 709.4. Jak nie dać się oszukać i nie ujawnić danych wymaganych do logowania? / 719.5. Komu i jaki dostęp do bankowości elektronicznej? / 719.6. Wyciągi zbiorcze / 729.7. Wyszukiwanie operacji na wyciągach / 739.8. Paczki przelewów / 749.9. Kontrahenci zbiorczy i przelewy zbiorcze / 7410. Identyfikacja wpłat – płatności masowe / 7511. Zbieranie zaliczek: wpłaty gotówkowe, przelewy, polecenie zapłaty po stronie wierzyciela / 8312. Oszczędności wspólnoty / 8712.1. Rachunki oszczędnościowe lub lokacyjne / 8912.2. Lokaty terminowe standardowe i promocyjne / 9112.3. Lokaty promocyjne / 9313. Finansowanie inwestycji za pomocą kredytu czy środków własnych? / 97 13.1. Czym się różni kredyt od pożyczki? /